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「航银国际平台网站改了」为什么没人质疑有关房价泡沫数据的真实性?包括65万亿美元房产
发表于:2020-01-11 17:19:04

「航银国际平台网站改了」为什么没人质疑有关房价泡沫数据的真实性?包括65万亿美元房产

航银国际平台网站改了,“房价和房产”是当前比较热门和敏感的话题。对待房价,无非就这么两类人,一部分人盼望房价涨,也有一部分人盼望房价跌。很多人虽然很喜欢讨论楼市话题,但不会去深究一些媒体报道出来的数据。时不时出来几组与房产有关的骇人数据,让希望房价涨的人惊出一身冷汗,让盼望房价跌的人奔走相告。

比如说比较流行的这些言论:“中国住房够40亿人居住”、“人均住房已达1.1套”,甚至还有名人说“中国未来8年房价如葱”等等。这两天媒体上比较火的数据“中国房产总市值已达65万亿美元,超过美国、欧盟和日本房产总市值之和(60万亿美元),但股票市值(6万亿美元)只有这三个经济体的十分之一”,于是乎,引发了一些群体的声讨,“中国房地产泡沫太严重了”、“房价那么高,收入还那么低,这不是泡沫是什么?”。

1.房产市值数据来源五花八门,主要四个数据。张大伟认为中国房产市值超过100万亿美元,说仅这10年时间建设了30多亿平米城镇住宅,这些都位于城市的核心位置,所以仅这项房产市值超过100万亿人民币;恒大研究院任泽平团队说中国房产总市值有300万亿人民币,折合美元43万亿;这两天,潘石屹披露一个数据则把中国房价泡沫推上风口浪尖,他认为中国房产市值达到65万亿美元;而链家董事长左晖则认为,中国房产总市值仅29万亿美元。

2.潘石屹没有说明数据来源,但有媒体给算了一笔账。从2017年国家统计局公布的人均住房面积来看,城市人均住房面积36.6平米,农村人均住房面积45.8平米,总体人均住房面积40.8平方米,全国新建商品房均价大约8000元/平米,全国总人口13.9亿。这样算下来,40.8平米/人*13.9亿人*8000元/平米=450.3万亿人民币=65万亿美元,这个数据跟潘的数据刚好吻合了。

笔者曾找过相关比较靠谱数据进行综合推测过。单就潘石屹披露的数据来看,有明显问题。比如说数据中包含农村住房面积和农村人口,农村住房价格显然达不到8000元/平米,显然是被平均了。仅就这一项撇除,按照我们目前城市化率58.5%计算,农村房产市值:13.9亿人*41.5%*45.8平米*1000元=26.4万亿人民币=3.8万亿美元。相比潘石屹对农村房产估值:13.9亿人*41.5%*45.8平米*8000元=211.2万亿人民币=30.4万亿美元,足足少了26.6万亿美元。当然,城市中的住房市值还有水分,比如说根本就没达到人均40平米,即使官方给出的城市人均住房数据也只有36.6平米。所以这么一算下来,中国住房市值远没有65万亿美元。

房产专家r某某之前曾测算过一组数据,官方公布的中国城镇住房总量约220亿平米,其中97年之后竣工的住房不足100亿平米,非商品住宅包括拆迁、自建房、非成套住宅等,所有房子全部算上,按照2017年全国新建商品房8600元/平米计算。总共算下来,全国城镇住房市值在200亿人民币左右,折合成美元28.8万亿美元。

另外,针对网上流传的“65亿美元房产市值”,链家董事长左晖则予以了回复,认为数据非常荒谬。他认为,利用中位数算法,美国中位数房价24.68万美元,住宅总套数为1.1亿套,美国住房总市值27万亿美元。而中国2017年新房套均85万元人民币,二手房套均130万元人民币,中国城市住宅总套数大概在2.1亿套到2.2亿套之间,总市值大概200亿元人民币,折合成美元29万亿元。这个数据与r某某数据基本一致。

1.面对高企的房价,宁愿相信数据是真的。因为现在的房价对一些人来说,确实太高了,买不起房啊,怎么办呢?他们希望房价数据是有巨大泡沫的,这样的话,是泡沫终究会破灭,房价降下来之后,他们就可以买得起房子了。但现实不会因经不起推敲数据所发生改变,只是担心我们一味的沉浸在虚假的数据中而出现幻觉。

2.股场失意,寻找心理平衡。这些年,我们的股市确实对不起参与者。一些人把买房的钱放入股市后,全款变成了首付,首付变成了月供。我们往往也可以发现,对楼市看空的往往是股市专家,他们认为是房市吸走了股市的钱,所以股市不行了。所以,最近网上流传出来的“中国住房市值、股票市值与美欧日对比” 图,也就不难理解了。

3.相比发达国家,我们的人均住房市值还比较低,这与我们收入有关系。按照美国住房市值、中国住房市值分别为27万亿美元和29万亿美元,美国和中国人口分别为3.25亿和13.9亿计算,美国人均住房市值8.3万美元,中国人均住房市值2.1万美元,差距达四倍。这主要是由于我们与发达国家之间的收入差距决定。长期来看,随着经济的发展和人们收入水平的提高,我们的住房市值还会有一个向上抬升过程。

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